- Ud. obtiene un buen rendimiento cada año.
- No pagará durante años ni impuestos locales ni cantonales.
- Ud. recibe una ayuda estatal durante 10 ó 20 años.
- No se tendrá que preocupar por el índice de ocupación.
- Es propietario de un inmueble de reciente construcción, y no tendrá
que efectuar reparaciones por las que preocuparse.
Los alquileres en estos edificios son aproximadamente
un 30% más baratos que los alquileres del mercado de apartamentos comparables. El
gobierno le recompensa a Ud. dándole la diferencia como subvención. Esta subvención es
cada año menor, pero Ud. podrá incrementar proporcionalmente los alquileres. Cuando la
subvención desaparece al cabo de 20 años, Ud. es libre de aumentar los alquileres hasta
igualarlos al precio del mercado.
Debe mantener el edificio durante 10 años para el caso de los HCM y
20 años si hablamos de los HLM. La ley especifica que Ud. no puede vender el edificio
hasta que no hayan expirado las subvenciones oficiales. Como dichas subvenciones comienzan
cuando el edificio está listo y los primeros inquilinos se instalan, y Ud. puede
comprarlo algún tiempo más tarde, este periodo puede verse reducido entre 1 y 4 años.
Es decir, algunos edificios deben ser conservados durante un periodo obligatorio que
varía desde los 6 años (HCM) hasta los 16 años (HLM). Por supuesto, si Ud. se encuentra
en dificultades financieras, siempre puede vender el edificio.
El objetivo del gobierno es el de proporcionar
viviendas de alta calidad a precios asequibles. Es por ello que los alquileres se fijan
por un periodo de 10 a 20 años, durante el cual el gobierno estatal le pagará a Ud. cada
año la diferencia entre los alquileres que pagan sus inquilinos y los alquileres del
mercado. Sin embargo, dichos alquileres aumentan regularmente, y la subvención disminuye
en la misma cantidad, de manera que los ingresos totales permanecen inalterados. Al cabo
del periodo de 10 - 20 años se elimina todo control estatal y Ud. puede aumentar el
precio del alquiler hasta equipararlo con los precios del mercado.
Los propietarios de inmuebles, como todo el mundo en
Suiza, deben pagar impuestos a los tres diferentes niveles de gobierno: local, canton,
y federal. Sin embargo, los extranjeros que compran edificios de utilidad pública están
exentos de pagar los dos primeros tipos de impuestos durante un periodo de 20 años, de
manera degresiva. Dichos impuestos no son muy elevados. Para analizar la viabilidad de una
inversión de este estilo, por favor visite nuestra tabla ejemplo
de cash-flow para valorar la evolución del flujo de caja para estos edificios.
Los edificios cuestan generalmente a partir de unos
2.000.000 FRS. Puede obtener una hipoteca, pero generalmente no por más del 50% del valor
del edificio - después de todo, estas inversiones están pensadas para atraer el capital
extranjero - así que tendrá que hacer frente a una inversión mínima de capital de
cerca de 1.000.000 FRS.
Si, puede, siempre que Ud. sea solvente y que el valor
de la hipoteca no exceda el 50% del precio de compra del edificio (hasta el 80% en algunos
casos). Pagará aproximadamente un interés de un 4% sobre la hipoteca, interés que
podrá ser fijo o variable. A largo plazo, los tipos de interés suizos son de
aproximadamente un 5%, pero la tendencia actual es a la baja, así que los intereses no
deben preocuparle demasiado. Algunos bancos no requieren amortización de las hipotecas
para inmuebles tan recientes, pero eso es elección suya.
Sí, pero en ese caso tendrá que constituir una
especialmente para el inmueble. Este tipo de compañías se llaman Société
Immobilières (SI o compañía inmobiliaria), y son una forma bastante corriente de
propiedad. Ante el público se respetará su anonimato, pero la administración deberá
conocer su identidad. Las restricciones de venta se aplican también a las acciones de
estas sociedades, pero son una buena opción para aquellas personas que desean esconder su
identidad vis a vis de la curiosidad del público. Sin embargo, resultan algo más caras
en términos de impuestos y gastos.
Comprando el edificio a través de una Société
Immobilière, especialmente creada para la ocasión, su identidad sólo la conocerá
la administración. Véase la pregunta anterior.
Cercano al 5% libre de todas las cargas, dependiendo
del edificio. Puede consultar la tabla ejemplo de cash flow para
observar la tendencia del flujo de caja a lo largo de los años.
Además del rendimiento anual, Ud. puede obtener una
ganancia en forma de capital tras el periodo de explotación. Esta ganancia será
proporcional al incremento de los ingresos por alquiler, normalmente no inferior al 30%,
pero generalmente mucho mayor.
Casi todas estas inversiones son vendidas a fondos de
pensión y bancos suizos, y el resto a inversores (individuales) extranjeros. A ambos les
atrae el rendimiento seguro y la conservación del capital.
Sí, exactamente las mismas. Y el hecho de que los
fondos de pensiones suizos y los inversores inmobiliarios suizos más poderosos y
sofisticados inviertan en dichos edificios debería decirle algo.
VUELTA A FAQs
|
© Micheloud
& Cie |
No está permitida la reproducción total
o parcial de esta página, sea cual sea el medio empleado, sin
nuestra autorización previa y por escrito. |
La Suiza es suya
| Indice | Contáctenos
|
