- Vous obtenez un bon rendement chaque année
- Vous ne payez pas d'impôts locaux et cantonaux pour des années
- Vous recevez une subvention de l'Etat pour 10 ou 20 ans
- Vous n'avez pas à vous soucier du taux d'occupation
- Vous êtes propriétaire d'un immeuble récent, sans réparations à
faire.
Les loyers dans ces immeubles sont près de 40%
inférieurs à ceux dans des non-HLM. En compensation, le gouvernement vous subventionne
la différence. La subvention diminue chaque année jusqu'à disparaître après 20 ans,
vous pouvez alors augmenter les loyers.
Il vous faut le garder au moins 10 ans après l'avoir acheté. La
loi dit que vous ne pouvez revendre l'immeuble avant que le contrôle du gouvernement et
que les subventions soient expirées, c'est-à-dire entre 10 et 20 ans. A moins que vous
deviez vendre à cause de difficultés financières.
C'est une sorte d'investissement à long terme et pas un moyen pour faire du profit
rapide.
Le but du gouvernement est d'offrir des logements à
prix abordables mais de très bonne qualité. Ainsi les loyers sont fixés pour de
10 à 20 ans, et le gouvernement vous versera chaque annnée en subvention la différence
entre les loyers payés et les loyers au prix du marché. Cependant ces loyers contrôlés
sont augmentés de manière règulière, et les subventions diminuées proportionnellement
de manière à maintenir le revenu total sans changement. A la fin des 10 ou 20 ans, tous
les contrôles sont levés et vous pouvez monter les loyers au niveau du marché.
Les propriétaires d'impôts, comme tout le monde en
Suisse doivent payer les impôts aux trois niveaux de gouvernement: local, cantonal et
fédéral. Les étrangers qui achètent des immeubles HLM sont exemptés de taxes locales
et cantonales pour les vingt premières années, de manière dégressive. Les taxes
restantes ne sont pas élevées et il vous faut considérer la projection de cash flow de
l'immeuble que vous envisagez d'acquérir pour les évaluer.
Les immeubles dans lesquels vous pouvez investir
coûtent généralement dans les 2'000'000 SFR ou plus. Vous pouvez obtenir une
hypothèque, mais normalement pas plus de 50% de la valeur de l'immeuble, ce qui contraint
un investissement en capital de 1'000'000 SFR.
Oui, vous pouvez. Compte tenu que vous êtes un
débiteur solvable et que l'hypothèque ne dépasse pas les 50% de la valeur d'achat
(jusqu'à 80% dans certains cas). Vous payerez un taux d'intérêt d'environ 4% sur
l'hypothèque, fixe ou fluctuant. La tendance actuelle est à la baisse, il ne vous faut
donc pas vous inquiéter de cela. Certaines banques n'exigeront pas d'amortissement de
l'hypothèque pour des immeubles aussi récents: ce sera donc votre choix.
Oui, mais dans ce cas il vous faut en constituer une
spécialement pour l'immeuble. Ces Sociétés Immobilières (SI) sont les formes
courantes de propriété.. Votre anonymat sera préservé du public mais l'adminisrtation
devra connaître votre identité. Les contraintes de revente s'appliquent aussi aux
actions de la société. C'est un bon moyen pour ceux qui veulent protéger leur identité
de la curiosité du public, mais cela coûte aussi un peu plus en frais et en impôts.
En créant une société spéciale: une Société
Immobilière; votre identié ne sera connue que de l'administration. Voyez la question précédente .
Environ 5% net de charges, cela dépend de l'immeuble.
Vous pouvez consulter notre table de cash flow présentée en
exemple, pour évaluer le rendement sur les années.
En plus du rendement annuel, vous pouvez obtenir un
gain en capital à la fin de la période de détention. Celui-ci sera proportionnel à
l'augmentation du revenu locatif, normalement pas de moins de 30% et souvent beaucoup
plus.
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